Indica un intervallo di date:
  • Dal Al

Per i gestori del fondo UniCredito Immobiliare Uno arriva la prova del nove

Con l’approssimarsi della scadenza del fondo UniCredito Immobiliare Uno (Uiu), a fine marzo 2013 Torre Sgr ha annunciato di conferire al fondo Milan Prime Office (Mpo), gestito dalla stessa Sgr, i pezzi pregiati presenti nel portafoglio del fondo Uiu: la sede milanese del Sole 24 Ore in via Monte Rosa e il quartier generale della Pirelli alla Bicocca. Una soluzione “interna” che in quel momento non ha comportato alcun vantaggio/svantaggio per migliaia di piccoli investitori che hanno acquistato quote del fondo Uiu nel 2009 al collocamento presso gli sportelli UniCredit o successivamente in Borsa. In contropartita al fondo Uiu sono arrivate la totalità delle quote del nuovo fondo (una parte attraverso la controllata Stremmata), che progressivamente dovevano essere cedute a grandi investitori istituzionali.

Da allora le grandi manovre su questa operazione non sono terminate. Il 14 novembre 2013 il Cda della Sgr ha deciso di prorogare la scadenza di Uiu dal 31 dicembre 2014 a fine 2017. A febbraio 2014 il gruppo Fortress (che controlla Torre Sgr insieme a UniCredit) in partnership con Gwm ha lanciato un’Opa sul 40% delle quote di Uiu, che poi è fallita perché il prezzo offerto era poco attraente per gli investitori. Successivamente, a fine aprile scorso, per rendere più semplice la vendita dell’immobile di via Monte Rosa la Sgr ha chiuso il contratto di leasing immobiliare aperto con UniCredit Leasing, dietro corrispettivo di 80,5 milioni di euro e, contestualmente, ha aperto un finanziamento di pari ammontare con Bnp Paribas e Natixis. Il leasing rendeva il fondo meno appetibile perché assorbiva tutta la liquidità e non potevano essere distribuiti dividendi; con il finanziamento ora il fondo paga solo gli interessi (c’è solo un ammortamento del capitale di circa l’1,5% annuo) e il capitale sarà rimborsato in gran parte solo quando il fondo venderà gli immobili. In più dopo aver concesso un abbattimento del canone annuo al Sole 24 Ore in cambio di un allungamento della durata del contratto di locazione, la stessa operazione è stata realizzata nelle scorse settimane con il quartier generale di Pirelli in viale Sarca. E dai 250mila euro di partenza, dopo aver staccato anche un dividendo a marzo 2014 di 2.345 euro, il valore del fondo Mpo è passato a oltre 262mila euro pro-quota a fine giugno 2014, che equivale a una valorizzazione dell’immobile di via Monte Rosa di 178milioni di euro (con un cap rate del 7,65%) e di viale Sarca di 58,8 milioni (cap rate 7,26%), tenuto conto del finanziamento iscritto al passivo. La sera della vigilia di Natale, Torre Sgr ha infine annunciato che ha concesso  a Partners Group, società svizzera di private equity, l’esclusiva per l’acquisto della totalità delle quote del fondo Mpo detenute, direttamente o indirettamente, dal fondo Uiu.

Se all’origine l’operazione, seppur in potenziale conflitto di interessi, non aveva cambiato le carte in tavola per i sottoscrittori, adesso arriva il vero banco di prova per i vertici di Torre Sgr: a che prezzo sarà conclusa l’operazione con il gruppo elvetico? Se la vendita di Mpo sarà chiusa a un valore in linea con la valorizzazione del 30 giugno scorso, i sottoscrittori di Uiu potranno attendersi un dividendo superiore ai 900 euro pro quota una volta conclusa l’operazione. L’obiettivo della Sgr poteva essere quello di chiudere l’operazione entro l’anno per redistribuire il ricavato ai sottoscrittori di Uiu prima possibile (anche perché alla fine la tempistica incide sul tasso interno di rendimento del fondo), tuttavia se il closing dell’operazione arriva entro l’approvazione del rendiconto di fine febbraio, la Sgr potrebbe comunque trovare la modalità tecnica per distribuire un po’ di liquidità presente nell’attivo del fondo.

C’è poi da considerare un ulteriore potenziale conflitto di interessi: la Sgr potrebbe essere tentata di concedere un po’ di sconto all’acquirente per restare (in cambio) gestore del fondo Mpo e continuare a incassare le commissioni. Un pericolo tuttavia remoto, visto che Torre Sgr ha già i fari delle authority di controllo puntati addosso ed è in attesa di conoscere l’esito dell’ispezione ricevuta nei mesi scorsi dalla Consob per la tentata Opa in conflitto di interessi sul fondo Uiu.